Is een drijvende woning een roerende of een onroerende zaak? Een helder antwoord hierop is belangrijk, want de juridische gevolgen zijn groot. Bijvoorbeeld als het gaat om koop en verkoop, belastingrecht, bankfinanciering en huurdersbescherming.
DUURZAAM VERENIGD
In Boek 3, artikel 3 van het Burgerlijk Wetboek staat dat grond ‘onroerend’ is, net als de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd. Alle andere zaken zijn roerend. Feitelijke vraag is dus: wat wordt nu bedoeld met de term, ‘duurzaam met de grond verenigd’?
Uit jurisprudentie (uitspraken en vonnissen van rechtsprekende instanties) van de afgelopen jaren blijkt dat woonarken, scharken en (historische) woonschepen roerende zaken zijn. Ook al liggen ze met nutsvoorzieningen permanent op dezelfde plaats en worden ze met touwen, kabels of palen op de ligplaats permanent op hun plek gehouden. Ook de omgeving doet er niet toe; de woonboot is ook roerend als hij zich überhaupt niet kan verplaatsen naar elders, bijvoorbeeld doordat-ie in een afgesloten water ligt.
DE BEDOELING
Bij drijvende woningen die er niet uitzien als ark of een schip, lijkt de twijfel toe te slaan. Sommige waterwoningen zien er bijna hetzelfde uit als een huis op het land, met alle voorzieningen. Ook hier geldt: als de woning normaliter drijft, dan is het een roerende zaak. Maar heeft de bouwer de woning op de waterbodem opgebouwd op een bak van staal of beton, en is het de bedoeling dat deze bouwconstructie normaliter op de waterbodem ligt en zo de grond als fundering gebruikt? Dan oordeelt onze hoogste bestuursrechter (Raad van State) dat deze woning niet is gebouwd met de bedoeling om normaliter te drijven. Kortom: alleen als een waterwoning is gebouwd om op vaste grond te liggen, geldt-ie als onroerend goed. Die conclusie werd nog niet zo lang geleden getrokken in een huurtoeslagzaak in Rotterdam (zie raadsvanstate.nl, ECLI:NLRVS:2016:861). In deze situatie ging het om de vraag of de woning onroerend was en dus het huur- en belastingrecht van toepassing was. Deze woning was primair gebouwd om op de bodem te liggen. Dat dit bouwwerk op zijn plaats werd gehouden met spudpalen en dus in een uitzonderlijke situatie – bij hoog water – verticaal kan bewegen, veranderde daar niets aan.
Het gaat er dus om wat in een normale situatie de bedoeling is van het ontwerp van een waterwoning: duurzaam op de bodem liggen, of drijven. Volgens mij het heeft de Afdeling bestuursrechtspraak daarmee een werkbaar juridisch criterium geleverd voor de vraag of in een bepaald geval toch sprake kan zijn van een onroerend zaak met alle juridische gevolgen die daaruit voortvloeien.
CONCLUSIE
Mij-advies vraagt zich met deze uitspraak af of hiermee door de Raad van State niet teruggekomen wordt op haar eerdere uitspraak -en inmiddels verworden tot vaste jurisprudentie- van 16 april 2014, dat woonschepen en woonarken als bouwwerken moeten worden aangemerkt waarvoor een omgevingsvergunning is benodigd, wanneer deze boot bouwsels bedoeld is/zijn om ter plaatste te functioneren als woning.
